Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ven biển đang chứng kiến sự trở lại của dòng vốn quan tâm đến mô hình căn hộ khách sạn (condotel) tại Nha Trang, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Câu hỏi mà phần lớn nhà đầu tư đặt ra không còn là "có nên mua" mà là "dòng tiền thực tế sẽ vận hành như thế nào". Một mô hình tính toán chi tiết cho phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng tại Nha Trang, với mức giá khoảng 2,45 tỷ đồng đã bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, cho thấy bức tranh lợi nhuận tăng dần theo thời gian, gắn liền với đà phục hồi của ngành du lịch địa phương.
Du lịch Khánh Hòa phục hồi tạo nền cho bài toán khai thác phòng
Theo Báo Khánh Hòa điện tử, trong 10 tháng năm 2024 tỉnh Khánh Hòa đón khoảng 9,5 triệu lượt khách du lịch, trong đó khách quốc tế ước đạt hơn 3,8 triệu lượt, tăng tới 134% so với cùng kỳ năm trước. Tổng thu từ du lịch toàn tỉnh cũng tăng mạnh, ước đạt gần 39.514 tỷ đồng, tăng 65,3% so với cùng kỳ. Đây là cơ sở quan trọng để các mô hình tài chính dự án nghỉ dưỡng đặt giả định về công suất khai thác phòng ở mức khả thi, thay vì lạc quan thái quá như giai đoạn condotel bùng nổ trước đây. Thực tế, theo ghi nhận của Cổng thông tin Khánh Hòa, vào các dịp cao điểm như lễ hội du lịch biển hay Tết Nguyên đán, công suất phòng tại các khu nghỉ dưỡng ven biển 4-5 sao đã vượt 80-90%, cho thấy dư địa tăng trưởng công suất bình quân năm vẫn còn khá lớn so với mặt bằng chung.
Kịch bản dòng tiền cụ thể của một căn hộ nghỉ dưỡng tại Nha Trang
Với một căn hộ có giá bán khoảng 2,19 tỷ đồng trước thuế, tương đương khoảng 2,45 tỷ đồng sau khi cộng VAT và kinh phí bảo trì, mô hình tính toán giả định thời điểm bàn giao vào năm 2029. Giá phòng khởi điểm được đặt ở mức 1,5 triệu đồng một đêm, điều chỉnh tăng khoảng 5% mỗi năm để phản ánh yếu tố trượt giá. Công suất phòng năm đầu tiên đưa vào khai thác dự kiến đạt 60%, sau đó tăng lên vùng 70% từ năm 2030 trở đi và duy trì ổn định ở ngưỡng này trong các năm tiếp theo. Với các giả định trên, tổng doanh thu cho thuê năm đầu tiên (2029) rơi vào khoảng 328,5 triệu đồng, và tăng dần lên hơn 539 triệu đồng vào năm 2036, tức tăng khoảng 64% chỉ sau 8 năm khai thác.
Chi phí vận hành và lợi nhuận ròng qua từng năm
Phần doanh thu nói trên chưa phải lợi nhuận thực nhận của chủ sở hữu. Theo cơ cấu chi phí phổ biến với mô hình cho thuê qua đơn vị vận hành chuyên nghiệp, khoản chi phí khai thác thuê chiếm khoảng 20% doanh thu mỗi năm, cộng thêm khoảng 5% doanh thu dành cho bảo trì nội thất, tổng cộng khoảng một phần tư doanh thu bị khấu trừ trước khi đến tay nhà đầu tư. Sau khi trừ các khoản này, lợi nhuận ròng năm đầu tiên (2029) ước đạt khoảng 246 triệu đồng, tương ứng tỷ suất lợi nhuận trên vốn khoảng 10%. Con số này tăng dần qua từng năm nhờ giá phòng và công suất cùng đi lên, đạt khoảng 302 triệu đồng năm 2030, hơn 349 triệu đồng năm 2033 và chạm mốc hơn 404 triệu đồng vào năm 2036, tương ứng tỷ suất lợi nhuận khoảng 16% trên giá vốn ban đầu.
Những biến số nhà đầu tư cần lưu ý
- Giả định công suất phòng: mức 70% từ năm 2030 là kịch bản khả quan, cần đối chiếu với năng lực vận hành thực tế của đơn vị quản lý và mùa vụ du lịch tại Nha Trang.
- Chi phí phát sinh ngoài mô hình: phí quản lý tòa nhà, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê, chi phí sửa chữa lớn theo chu kỳ có thể chưa được phản ánh đầy đủ trong tỷ suất lợi nhuận công bố.
- Thời gian chờ bàn giao: dự án nhận nhà từ năm 2029 đồng nghĩa nhà đầu tư cần tính toán chi phí cơ hội của dòng vốn trong giai đoạn xây dựng, trước khi dòng tiền khai thác thực sự bắt đầu.
- Biến động giá phòng theo thị trường: mức tăng 5% mỗi năm là giả định tuyến tính, trong khi giá phòng thực tế còn phụ thuộc vào cạnh tranh nguồn cung mới tại khu vực.
Góc nhìn cho nhà đầu tư dòng tiền dài hạn
Nhìn tổng thể, mô hình tài chính nói trên cho thấy một đặc điểm chung của các sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển: lợi nhuận cho thuê không cố định mà tăng dần theo thời gian khai thác, phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên giữ tài sản lâu dài thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh trong ngắn hạn. Đây cũng là cách tiếp cận mà nhiều nhà đầu tư đang áp dụng khi lựa chọn giữa các dự án căn hộ nghỉ dưỡng ven biển miền Trung hiện nay. Với danh mục các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn đang được phân phối trên hệ thống, đội ngũ tư vấn có thể hỗ trợ nhà đầu tư đối chiếu chi tiết bài toán dòng tiền, chính sách bàn giao và đơn vị vận hành của từng dự án cụ thể, từ đó lựa chọn phương án phù hợp nhất với khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính cá nhân.
Quan tâm các dự án đang phân phối?
Đăng ký để nhận bảng giá, chính sách mới nhất và tư vấn 1-1 miễn phí từ nguồn F1.
Xem trang dự án & đăng ký →Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai — mang tính tham khảo, không phải cam kết lợi nhuận. Xem thêm tại trang dự án các dự án đang phân phối.